«Une tendance en immobilier qui ne faiblit pas»

17 Avril 2018 Par Thierry Raizer
Lize Griffiths: «Les regtech continuent de rechercher des solutions qui utilisent la technologie pour se conformer aux exigences de conformité et de réglementation.»
(Photo: Deloitte)

Ce mardi au Mudam se déroulera le prochain symposium sur l’immobilier organisé par Deloitte, Real Estate Symposium. Différentes tables rondes mettront en avant des spécialistes de l’immobilier qui partageront leur expertise. En amont de cet événement, Lize Griffiths, partner chez Deloitte, nous donne son avis sur ce marché.

La conférence de cette année se déroule dans une phase de repositionnement des acteurs présents à Londres en prévision du Brexit. Qu’observez-vous dans le secteur du real estate?

«Le sujet du Brexit s’inscrit dans le cadre d’une réflexion plus large sur le choix du modèle opérationnel de demain des fonds d’investissement immobiliers et sur une stratégie durable de développement. Il faut en effet que les gestionnaires d’actifs immobiliers puissent toujours avoir un accès continu au marché européen tout en prenant en compte leurs propres contraintes opérationnelles ou commerciales.

C’est dans le cadre de cette réflexion que nous avons observé une vague de relocalisation de certains acteurs en Europe continentale et notamment au Luxembourg.

De nombreux acteurs majeurs ont donc déplacé leurs sociétés de gestion dites «AIFM» au Luxembourg, mais de plusieurs façons. Nous avons en effet identifié une variation dans le modèle opérationnel retenu et différents degrés de relocalisation des fonctions à Luxembourg selon le gestionnaire d’actifs en question.

Une autre tendance importante et continue du secteur concerne la mise en place des fonds avec ou sans véhicule «feeder» luxembourgeois. Il s’agit ici de ségréger les coûts et contraintes réglementaires ou de différencier les besoins spécifiques de chacun. Cette tendance ne faiblit pas.

Le Luxembourg est-il perçu, à l’instar du wealth management, comme un centre intéressant dans ce contexte?

«Le fait qu’un nombre conséquent d’acteurs se relocalisent tous ou en partie au Luxembourg n’est pas le fruit du hasard. Les gestionnaires d’actifs immobiliers ont depuis longtemps reconnu les avantages du Luxembourg en tant que place financière incontournable qui se situe au 2e rang dans le monde en termes d’actifs sous gestion avec plus de €4 trillions d’actifs sous gestion (au 30 septembre 2017).

De plus, le Luxembourg dispose d’un large choix de véhicules d’investissement pour satisfaire les besoins variés d’une large variété d’investisseurs.

Le besoin en financement d’infrastructures continue de grandir. Quels sont les principaux freins pour les acteurs européens à pouvoir investir dans des infrastructures publiques à l’international?

«Les investissements en actifs réels ont continué à être élevés en 2017 avec plus de 130 milliards de dollars actuellement ciblés par ces fonds. Du côté de la demande, un certain nombre de pays ont lancé des programmes d’infrastructure public-privé (PPP).

Ceci a conduit à une concurrence accrue qui, à son tour, a conduit à des valorisations élevées et en hausse, le plus gros obstacle auquel la classe d’actifs est confrontée aujourd’hui face à la concurrence des fonds souverains/fonds de pension privés étrangers.

Un deuxième obstacle pour les investisseurs européens est le cadre réglementaire parfois instable. L’infrastructure tend à être un secteur stratégique pour un pays et ses dirigeants politiques, et ses projets sont caractérisés par des risques qui se réfèrent à l’incertitude réglementaire et administrative. Les investisseurs ont besoin d’un régime réglementaire capable de survivre à des gouvernements ou des majorités politiques. Une plus grande attention portée aux dépenses publiques pourrait entraîner une ingérence politique excessive, des risques de renégociation et une réduction de l’intérêt du secteur privé.

Les fintech ont fait une incursion rapide dans l’industrie du real estate.

Lize Griffiths, partner chez Deloitte

Des fintech aux regtech, la place financière poursuit sa digitalisation ou son ouverture à des outils proposés par de nouveaux entrants. Quels sont les ressorts sur lesquels ces nouveaux entrants peuvent aider l’industrie du RE?

«Les regtech continuent de rechercher des solutions qui utilisent la technologie pour se conformer aux exigences de conformité et de réglementation. L’augmentation des challenges réglementaires a été un facteur de changement majeur dans le secteur financier au cours des dernières années, et bon nombre des activités de conformité pourraient être facilitées par des solutions regtech, spécifiquement dans l’industrie du RE. Les avantages du regtech sont présents, surtout s’ils sont intelligemment utilisés et intégrés de façon homogène dans la structure organisationnelle actuelle.

Les fintech ont fait une incursion rapide dans l’industrie du RE. Les entreprises RE traditionnelles peuvent tirer parti des fintech pour stimuler leur rendement opérationnel, créer une expérience puissante pour les locataires ou diversifier leurs activités et générer de nouvelles sources de revenus. Les ressorts sur lesquels ces nouveaux entrants peuvent aider l’industrie du RE peuvent être sous la forme de différentes approches: les acteurs de l’industrie du RE peuvent initier ou prendre part à des accélérateurs d’entreprise. Il existe déjà des exemples où les entreprises RE fournissent du financement et du coaching, ainsi qu’un espace de travail collaboratif aux start-up dans le but de co-développer des prototypes. Nous avons également constaté que certains acteurs de l’industrie du RE ont fait des acquisitions stratégiques de start-up pour accroître leurs capacités et leur portée en termes de clients et de marchés.»

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