«L’immobilier reste extrêmement dynamique»

12 Janvier 2018 Par Céline Coubray
L'immeuble gravity au Kirchberg fait partie des transactions clé pour l'année 2017 pour JLL.
L’immeuble Gravity, au Kirchberg, fait partie des transactions-clés pour l’année 2017 pour JLL.
(Photo: JLL)

JLL Luxembourg a organisé ce vendredi sa conférence de presse dressant le bilan de l’année écoulée et évoquant les perspectives pour l’année 2018. Pas de grande modification passée ou en vue, sur un marché qui se porte vraiment bien.

«Cette année 2017 a globalement été une bonne année», introduit Romain Muller, managing director de JLL Luxembourg. «Par rapport aux autres pays européens, nous avons une croissance forte, avec un PIB exceptionnel et un marché de l’immobilier qui reste extrêmement dynamique.» Pourtant, 2017 a réservé une surprise: les effets du Brexit ne se sont pas fait sentir. «Peut-être cela arrivera-t-il en 2018?», s’interroge Romain Muller. «Toutefois, il ne faut pas s’attendre à de grands flux, et tant mieux, car nous ne sommes pas en capacité de les accueillir, que ce soit au niveau de nos infrastructures, de notre capacité de logements ou de nos écoles.»

Luxembourg, champion pour les bureaux

Le marché du bureau est en pleine forme, avec de nouveau la barre des 200.000m2 de surfaces reprises dépassée en 2017 (210.500m2), malgré une petite baisse par rapport à 2016 (218.000m2), pour un stock total de bureaux de près de 4 millions de mètres carrés, et un taux de vacance faible à 4,8%. Le prix à la location continue sa progression pour atteindre une moyenne en centre-ville de 47euros/m2 (contre une fourchette se situant entre 16 et 22 euros/m2 en périphérie), ce qui place Luxembourg à la 8e place des villes les plus chères en Europe pour le bureau.

«Le marché luxembourgeois fonctionne très bien en prélocation, car l’offre est inférieure à la demande», précise Angélique Sabron, responsable de l’agence JLL Luxembourg. On peut noter aussi une montée des demandes en quartier Gare, «due à la recherche de solutions liées à la mobilité des salariés», même si en nombre de transactions, le centre-ville reste en tête. Il est intéressant de remarquer que le prix au mètre carré à la gare arrive au même niveau qu’au Kirchberg, soit environ 35€/m2.

Parmi les transactions remarquables en 2017, retenons celle de l’immeuble Mercier à la gare, occupé par Post (18.000m2), le Kennedy 38 au Kirchberg, qui a été loué «à un géant du e-commerce», pour ne pas dire Amazon, avec 14.490m2, ou encore le nouveau bâtiment Lighthouse One dans le complexe RTL au Kirchberg, dont 13.804m2 ont été loués à la BEI et acheté par Lalux.

«Les entreprises, et particulièrement les banques et les business services, sont les plus demandeuses de surface, avec 79% des surfaces reprises, mais on a pu noter une remontée des besoins pour les administrations locales, avec notamment la House of Start-ups et Post.» Les années à venir réservent encore quelques grandes livraisons, telles que les extensions du parlement européen (90.000m2 en plusieurs phases), la troisième tour de la Cour européenne de justice (56.000m2) ou Ferrero à l’aéroport, avec 29.500m2. Il faudra aussi compter avec le retour des propriétaires occupants (Deloitte, Alter Domus…) et certainement un développement des demandes pour les espaces de coworking.

Le commerce progresse surtout en périphérie

En ce qui concerne les locaux commerciaux, le nombre de transactions reste stable, mais on note un recul des transactions en centre-ville avec un marché qui est dans une position d’attentisme par rapport au développement de Royal-Hamilius. Par contre, le volume de commerce en dehors de la ville a beaucoup progressé, notamment grâce à l’ouverture d’Opkorn (15.000m2), de Nordstrooss, à Marnach (12.600m2), et Borders, à Remerschen (7.000m2). Ce secteur présente l’avantage d’avoir des parkings pour la clientèle, des accès aisés pour la marchandise et des prix de location moins chers. Mais ces livraisons sont sans commune mesure avec ce qui va arriver à partir de 2018, puisque ce sont plus de 100.000m2 supplémentaires qui vont être sur le marché, avec le centre commercial de la Cloche d’Or (75.000m2), Royal-Hamilius (17.000m2) et l’extension de Massen (12.000m2).

Un résidentiel toujours plus cher

En ce qui concerne le marché résidentiel, pas de changement constaté en 2017, et la hausse des prix continue: +4,3% pour le prix de vente des appartements (neufs et existants) - pour arriver à un prix de vente moyen de 8.173€/m2 - et +8% pour les maisons. Il est intéressant de remarquer que les projets d’immobilier résidentiel ne se concentrent pas à Luxembourg-ville, mais se répartissent sur l’ensemble du territoire, y compris dans le nord du pays, sur l’axe Mersch, Ettelbruck, Diekirch, poussant même jusqu’à Wiltz. La ville reste bien entendu un centre d’attractivité fort, et des projets d’envergure sont en cours: la fin des Jardins de Luxembourg, l’ensemble Livingstone à Cessange, les tours Zenith à la Cloche d’Or, sans oublier Royal-Hamilius et Infinity, tout comme le projet d’Immobel au Pulvermühle, qui devrait bientôt commencer. Pour Robby Cluyssen, en charge du secteur résidentiel pour JLL, «les perspectives pour 2018 ne vont pas vers une baisse, puisque la population continue de croître, l’économie reste florissante et les taux d’intérêt ne remontent pas». Et comme l’offre reste bien inférieure à la demande (2.600 unités de logement réalisées par an contre une demande estimée à 5.000), impossible dans ces circonstances d’inverser les courbes.

Des investisseurs qui répondent présents

«Notre croissance presque insolente attire les investisseurs», explique Vincent Van Brée, en charge des Capital Markets pour JLL. Ce qui se traduit par un chiffre record en 2017: 1,2 milliard investi dans l’immobilier au Luxembourg (+16% par rapport à l’année dernière). Parce que ce sont les biens les plus disponibles sur notre marché, les bureaux représentent la plus grande part des investissements (81%), mais le retail est de plus en plus demandé.

Les principaux investisseurs en 2017, outre les Luxembourgeois, sont les Français, mais les Britanniques ont opéré une progression sensible (passant de 3% en 2016 à 16% en 2017). «On peut se demander comment vont se positionner les investisseurs asiatiques l’année prochaine, car nos pays voisins ont connu des investissements de leur part ces derniers temps, en particulier des Coréens, ce qui ne s’est pas encore produit sur notre marché», interroge Vincent Van Brée.

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