Échec collectif

01 Mars 2018 Par François Aulner
Appartement Luxembourg
Si la pénurie de logements à prix abordables remonte à la fin des années 80, c’est depuis le début des années 2000 que la situation s’exacerbe et que l’évolution des salaires ne suit plus la flambée des prix.
(Photo: Ville de Luxembourg / archives)

À quelques mois des législatives, le logement est thématisé lors d’un débat de consultation à la Chambre.

Le logement au Luxembourg, c’est en moyenne 35% des dépenses d’un ménage. Pour la plupart des résidents, c’est emprunter et rembourser ou trouver un bien en location. Pour certains heureux, le logement est hérité. Pour les HNWI ou UHNWI (high net worth individuals, ou ultra high net worth individuals, ndlr), c’est choisir une maison de maître ou un appartement high standing. Pour d’autres, en revanche, c’est payer un loyer frôlant les 1.000 euros pour une chambre de 20 mètres carrés dans une maison à partager avec huit autres individus. Pour approximativement 2.000 résidents chaque année, c’est aller s’installer à la frontière.

«Le malheur des uns fait le bonheur des autres»: le marché immobilier, très axé sur la demande, permet aux propriétaires et aux agences immobilières qui ont su concentrer une partie du foncier entre leurs mains de maximiser leurs profits. Tandis que certaines agences revendiquent une certaine déontologie, certaines franchises n’hésitent pas à charger deux agences de traiter un même dossier, provoquant ainsi des ventes aux enchères informelles.

Par ailleurs, l’hebdomadaire d’Land décrivait dans un article intitulé «Une passion luxembourgeoise» un secteur immobilier largement non régulé et hyperconcurrentiel.

Explosion démographique

Si la pénurie de logements à prix abordables remonte à la fin des années 80, c’est depuis le début des années 2000 que la situation s’exacerbe et que l’évolution des salaires ne suit plus la flambée des prix.

D’après un document de synthèse distribué par le ministre du Logement, Marc Hansen (DP), en vue de préparer un débat de consultation début mars à la Chambre, le premier «déficit en logements», à hauteur de plus de 1.000 logements par an, était enregistré en l’an 2000. Depuis, le déficit s’est installé, et dépassait carrément la barre de 2.000 logements en 2010. L’indice des prix de l’immobilier, en croissance quasi exponentielle depuis la fin des années 90, s’oriente plus ou moins en fonction de ce déficit.

La raison pour laquelle même en 2008 – année record avec 4.444 nouveaux logements construits selon le Statec –, le déficit ne s’effaçait pas, c’est que la croissance démographique dépassait et dépasse encore les prévisions. En effet, les projections des autorités anticipaient il y a 10 ans une population totale de 520.000 à 545.000 habitants en 2021. En 2018, le Grand-Duché en compte d’ores et déjà 590.000.

Figée dans une culture de la propriété sacrée, l’action politique se concentrait au niveau de l’augmentation de l’offre, car toute action, comme des subventions ou aides étatiques, faute de freins réglementaires efficaces à l’évolution des prix, ne ferait qu’attiser la demande, et donc les prix.

Consensus effrité

Ainsi, les gouvernements consécutifs créaient des promoteurs publics, incitaient les communes à construire davantage via le Pacte logement et les dotaient d’instruments comme le droit de préemption, l’expropriation pour utilité publique, ou encore des taxes sur l’inoccupation de terrains ou de logements.

Seulement, l’efficacité de ces outils est très mitigée. À titre d’exemple, entre 2009 et 2016, environ 400 terrains étaient susceptibles d’être acquis par les communes moyennant leur droit de préemption, mais seules 10 communes le firent. La taxe sur les terrains ou logements inoccupés, elle aussi, n’était appliquée que par une poignée de communes, car elle s’avérait juridiquement difficile à appliquer. On entend aussi des hauts fonctionnaires et professionnels admettre – entre les lignes – que certaines communes ne veulent pas de cette taxe. Dans son document de synthèse, le ministère estime que personne ne renie l’existence d’une pénurie de logements. En revanche, «dès qu’il s’agit d’analyser les causes de ce problème et encore plus s’il s’agit d’avancer des propositions concrètes, ce consensus s’effrite rapidement».

Débat intergénérationnel

Politiquement parlant, on voit mal les partis conservateurs et libéraux oser davantage de mesures interventionnistes ou une fiscalité plus sévère pour soulager les plus souffrants de la pénurie de logements, qui ne représentent qu’une minorité d’électeurs. Les socialistes, eux, affichent une volonté tardive d’agir avec le ministre de l’Intérieur, Dan Kersch (LSAP), qui assure avoir des idées pour mobiliser les terrains et logements inoccupés.

Ayant participé aux trois derniers gouvernements, la mobilisation du LSAP semble fort tardive, même s’il faut admettre que Dan Kersch proposait il y a un an la création d’un «contrat d’aménagement» qui consiste à engager des propriétaires à construire sur leurs terrains ou à risquer une dépréciation de ces terrains qui, faute de construction, seraient déclarés non constructibles. Une mesure qui devrait néanmoins encore faire ses preuves une fois qu’elle serait adoptée par le parlement.

Force est de constater que le pouvoir public est à la merci des électeurs, à 70% propriétaires, dont certains ne voient pas l’intérêt de freiner l’augmentation des prix. Lors de son discours sur l’état de la Nation en 2012, le Premier ministre de l’époque, Jean-Claude Juncker (CSV), désespéré, déviait de son manuscrit et s’en prenait à des Luxembourgeois qui en exploiteraient d’autres en vendant leurs terrains au prix le plus élevé possible: «Les gens devraient bien y réfléchir s’ils souhaitent continuer ainsi. S’enrichir sans travailler aux dépens des autres... Un jour, cela finira mal.»

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